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    Come comprare casa in Toscana ed in particolare a Firenze

    01/05/2020

     

    L'acquisto di una casa

    La scelta - prima di tutto è bene stabilire il budget che si ha a disposizione e se sarà necessario chiedere un finanziamento. Per non avere dubbi al riguardo è suggeribile farsi fare una “pre-approvazione”, in modo tale da avere un'idea realistica sulla somma massima possibile che la banca vi può approvare. Questo dipenderà dalla vostra età,  dalla vostra situazione lavorativa e dal financial rating.

    Una volta stabilito il budget fate una lista delle vostre priorità, annotando quindi  in primis le cose che per voi sono assolutamente necessarie in una casa e, solo successivamente, gli elementi che desiderereste avere ma che non sono vincolanti ai fini del vostro acquisto. Contestualmente conviene sempre controllare cosa propone il mercato immobiliare al prezzo che avete stabilito. Inutile specificare che, se il mercato immobiliare relativo alla zona in cui cercate propone immobili ad euro 3000 al metro quadro e voi siete in  cerca di una proprietà con 2 camere e 2 bagni, allora noterete che le proprietà che potrebbero piacervi saranno  in vendita a partire da circa Euro 200.000-220.000. Se quindi il vostro reale budget è di Euro 100.000, le alternative che avrete saranno principalmente le seguenti: cambiare zona , prendere una casa da ristrutturare e fare il minimo necessario, o cercare qualcosa di più piccolo.  Gli "affaroni" qualche volta capitano, ma se una proprietà sembra ad un prezzo straordinariamente appetibile, probabilmente c’è un motivo.

    Come trovare casa - oggigiorno esiste in Italia il sistema di “shared listing”, sistema anglosassone per cui in un database comune a disposizione di varie agenzie immobiliari, esistono non solo gli immobili della agenzia a cui vi siete rivolti, ma anche immobili di altri agenti immobiliari su tutto il territorio nazionale. Questo vi dà la possibilità di avere una più grande offerta di immobili senza rivolgervi a tante agenzia diverse.

    Cosa controllareOvviamente la scelta della casa è un’operazione molto istintiva, appena entriamo in una proprietà , a pancia, o ci piace o non ci piace. Questo è normale, ma abbiate anche immaginazione, cercate di vedere la casa vuota, andate oltre il mobilio dell’attuale proprietario e i colori con cui ha dipinto le pareti.  Logisticamente le cose da controllare sono l’impianto di riscaldamento e quello elettrico,  e le tubature a che anno risalgono, lo stato della facciata, del tetto e degli infissi. Soprattutto controllate (o fate controllare da un vostro tecnico di fiducia) che l’immobile sia conforme alle planimetrie catastali e a quanto depositato nei vari uffici.

    La proposta di acquisto - Una volta trovata la casa che fa per voi, chiedete di vedere,  prima di fare la proposta oppure in sede di proposta di acquisto, la relazione tecnica, in cui ci saranno scritte le condizioni dell’immobile, gli impianti, eventuali servitù, ed altro. 

    Solitamente l’agenzia ha un modulo precompilato da riempire con i vostri dati, il prezzo da voi offerto e le condizioni di pagamento di voi proposte. La proposta di acquisto viene accompagnata da una “caparra” per mezzo di assegno intestato al venditore e depositato in mano all’agente immobiliare. Una volta firmata la proposta da parte acquirente, diventa per l’acquirente vincolante e, in caso di accettazione,  il venditore ha diritto a riscuotere la caparra e la proposta  diventa a tutti gli effetti un contratto preliminare. Il venditore invece è libero di accettare altre offerte se non ha firmato l’accettazione della proposta di acquisto.

    Contratto preliminare (chiamato anche compromesso) - è un contratto vero e proprio che obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo, per cui è molto importante che tutti i dettagli siano indicati precisamente. Gli elementi principali sono: il prezzo e gli estremi dell’immobile da acquistare (indirizzo, piano stanza, dati catastali, etc.), la data ultima per il contratto definitivo. È comunque   opportuno definire tutti gli obblighi reciproci da adempiere prima della consegna dell’immobile. Per le case in corso di costruzione la legge prevede regole particolari. Non è necessario che sia un notaio a stipulare un contratto preliminare ma nei seguenti casi potrebbe essere utile: con acconti-prezzo sostanziosi, con tempi lunghi tra preliminare e contratto definito, o quando il venditore è un soggetto fallibile.

    In questi casi il Notaio potrebbe suggerire la trascrizione dell’atto nei Registi immobiliari così che il venditore non possa vendere la proprietà a nessun altro, né concedere un’ipoteca sull’immobile, né che l’immobile possa essere pignorato da eventuali creditori del venditore, in quanto già riservato al futuro acquirente. Ha un costo considerevole ma dà una sicurezza maggiore.

    Invece la registrazione del contratto ha un costo di 0,50% sulla caparra e 3% delle somme pagate come acconto-prezzo che può essere recuperato in sede del contratto definitivo. Invece il costo fisso di Euro 200 non si recupera.

    La differenza tra la trascrizione e la registrazione del contratto preliminare

    La registrazione del compromesso o contratto preliminare ha lo scopo di regolarizzare il contratto dal punto di vista fiscale e il pagamento avviene tramite l’ufficio delle entrate entro 20 giorni dalla firma del contratto.

    La trascrizione invece ha lo scopo di dare pubblicità al contratto che viene riportato nei pubblici registri immobiliari (o conservatoria) e diventa quindi opponibile a terzi. La registrazione è obbligatoria mentre la trascrizione non lo è.

    Differenza tra conto prezzo e caparra confirmatoria.

    Ci sono 2 tipi di pagamento che potete fare come acquirente al venditore, ed è importante specificare la tipologia di pagamento  nel contratto preliminare e le eventuali scadenze. Solitamente al momento della proposta e del contratto preliminare viene versata una somma come caparra confirmatoria, che svolge la funzione di caparra in caso di inadempienza di una delle parti. Questa somma diventa anche conto prezzo. Questo ed altri eventuali pagamenti stabiliti e versati prima del rogito, verranno scalati dal prezzo ancora dovuto al venditore. La differenza sta nel fatto che la caparra confirmatoria può essere trattenuta dal venditore in caso di inadempienza da parte dell’acquirente, e l’acquirente a sua volta può chiedere il risarcimento al venditore, esigendo il doppio della somma versata come caparra confirmatoria, oltre alla restituzione di somme versate come conto prezzo.

    Esiste anche la “caparra penitenziale”, che ha la funzione di riconoscere il diritto di recesso dal contratto preliminare e varrà come corrispettivo in questo caso.

    Tutti i pagamenti devono essere fatti con assegni non trasferibili o bonifici bancari, mentre i pagamenti in contanti non sono leciti. Inoltre il transito di tutte le somme di denaro dovrà essere tracciabile, per cui sarà necessario avere un conto bancario in Italia.

    Il notaio - La scelta del Notaio per consuetudine spetta all’acquirente, visto che sarà lui a pagare il suo onorario, oltre alle somme dovute all’agenzia delle entrate e conservatoria. Le funzioni del notaio sono: individuare il tipo di atto più idoneo a realizzare lo scopo dei clienti, garantendo che sia nel rispetto della legge, controllare i documenti delle persone e dell’immobile, redarre e registrare il contratto definitivo e spesso anche il compromesso, oltre ad eventuali contratti di mutuo, calcolare, riscuotere e versare le imposte dovute sui contratti stipulati.

     

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